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每天進(jìn)出小區(qū)時(shí)，你可能已經(jīng)習(xí)慣電梯里的美容廣告、道閘上的汽車促銷，甚至快遞柜的電子屏廣告。但你知道嗎？這些看似與己無關(guān)的商業(yè)行為，實(shí)際上每年可能產(chǎn)生數(shù)萬元的公共收益。當(dāng)業(yè)主問廣告費(fèi)物業(yè)怎么回答時(shí)，超過60%的物業(yè)公司會以"用于公共維修"等模糊說辭搪塞。
根據(jù)《民法典》第282條明確規(guī)定："建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有"。這意味著小區(qū)廣告費(fèi)歸業(yè)主所有不是道德判斷，而是法律賦予的財(cái)產(chǎn)權(quán)。
實(shí)際操作中，物業(yè)公司常以管理成本為借口截留收益。某省會城市業(yè)委會主任張先生透露："我們小區(qū)6部電梯的年廣告收入就達(dá)12萬元，但物業(yè)從未公示過收支明細(xì)。"這種情況在全國新建小區(qū)中普遍存在。
《物業(yè)管理?xiàng)l例》第54條要求公共收益單獨(dú)列賬，各地實(shí)施細(xì)則中，北京、上海等地明確要求扣除不超過30%的管理成本。這意味著小區(qū)廣告費(fèi)70%歸業(yè)主具有法律依據(jù)。但實(shí)際執(zhí)行時(shí)，很多物業(yè)公司會將設(shè)備折舊、人工費(fèi)用等全部計(jì)入成本，導(dǎo)致業(yè)主實(shí)際所得大幅縮水。
以深圳某高端小區(qū)為例：全年公共收益120萬元，物業(yè)聲稱支出管理成本80萬元。經(jīng)審計(jì)發(fā)現(xiàn)，其中40萬元屬于虛增費(fèi)用。這種情況突顯出建立業(yè)委會監(jiān)督機(jī)制的重要性。
道閘、圍墻、單元大廳等公共區(qū)域的廣告投放，其收益應(yīng)全部納入公共收益。但部分物業(yè)公司會聲稱道閘設(shè)備屬于物業(yè)資產(chǎn)，進(jìn)而獨(dú)占收益。實(shí)際上，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第三條，這些區(qū)域依法屬于業(yè)主共有。
需要特別注意的是，地面停車位廣告費(fèi)歸全體業(yè)主所有，而產(chǎn)權(quán)車位廣告收益歸屬存在爭議。2023年杭州中院判例確認(rèn)：即便是開發(fā)商持有的產(chǎn)權(quán)車位，其廣告投放仍需向全體業(yè)主分配收益。
成立業(yè)委會：根據(jù)住建部《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》，雙過半業(yè)主同意即可啟動程序。北京某小區(qū)通過線上投票系統(tǒng)，僅用15天就完成業(yè)委會備案。
審計(jì)公共收益：可要求物業(yè)提供近三年的收支明細(xì)，委托第三方審計(jì)機(jī)構(gòu)核查。廣州某小區(qū)通過審計(jì)追回被侵占的廣告費(fèi)86萬元。
協(xié)商談判：攜帶審計(jì)報(bào)告與物業(yè)協(xié)商收益分配方案。上海靜安區(qū)某小區(qū)通過談判達(dá)成"三七分成"協(xié)議，并建立共管賬戶。
司法救濟(jì)：對拒不配合的物業(yè)，可依據(jù)《民法典》第287條提起訴訟。2024年成都高新區(qū)某案例中，法院判決物業(yè)公司返還廣告費(fèi)及利息合計(jì)153萬元。
專業(yè)律師建議：在簽訂物業(yè)服務(wù)合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)明確約定廣告費(fèi)分成比例、公示周期和審計(jì)權(quán)限。已入住的小區(qū)可通過業(yè)主大會修改議事規(guī)則，增加對公共收益的監(jiān)管條款。記住，小區(qū)停車費(fèi)廣告費(fèi)歸全體業(yè)主所有不是施舍，而是你作為產(chǎn)權(quán)人應(yīng)得的法定權(quán)益。
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